Я бы сейчас, однозначно, нанял аутсорсера…

Сегодня руководителей быстро растущих бизнесов, особенно торговых сетей, всерьез волнуют вопросы обслуживания приобретаемой или арендуемой недвижимости. Об одном из путей решения проблем обслуживания — интервью с Владимиром Живулько, заместителем Генерального директора компании «РОКСА»

— Какие услуги предлагает Ваша Компания?

Одно из направлений нашей деятельности — услуги в области обслуживания систем жизнеобеспечения зданий. Ведь здание состоит не только из коробки и внутренней отделки. Современной здание – это сотни километров проводов и труб, опутывающих все его закоулки. Сотни тысяч контактов, реле, электронных блоков. Это датчики, насосы, видеокамеры, кондиционеры, климатическое оборудование. Часто такие системы компьютеризированы и оборудованы всякими техническими наворотами. Этими системами мы и занимаемся. Мы сами их монтируем и затем предлагаем их сервисное обслуживание и эксплуатацию, т.е. поддерживаем их работоспособность.
Как правило, оборудование инженерных систем установлено в специальных местах: в стояках, в запотолочном пространстве, в венткамерах. Часто сотрудник офиса просто не может туда проникнуть. Чтобы все это работало, нужно много чего сделать: от элементарной протирки до регламентных работ, связанных с частичной разборкой оборудования, с профилактикой неисправностей до их появления. Так, датчики пожарной сигнализации нужно проверять специальным тестированием, чистить и протягивать контакты. В системах охраны, контроля доступа и других слаботочных системах проверяется работоспособность оконечных устройств. Все, что может быть случайно повреждено человеком — как правило, рано или поздно повреждается. В электрике мы делаем и такие простые вещи как замену лампочек. В системе вентиляции — смазываем подшипники, проверяем и чистим воздуховоды. В кондиционировании — меняем хладагенты. В сантехнике — прокладки и прочее…Если аутсорсинговая организация нормально выполняет свои обязанности и делает все, что требуется — заказчик не замечает, что у него есть какие-то сложные инженерные системы. Просто у него все системы работают. За это он и платит.

— А почему бы Заказчику не платить, а делать все это самому?

Можно и самому, но это дороже. И слишком хлопотно. Начнутся проблемы с отпусками, с болезнями, с запоями и нарушениями дисциплины низового персонала… А у аутсорсеров если кто не вышел на работу — просто пишется соответствующая бумага и предъявляются штрафные санкции. Кроме того, контракт с аутсорсинговой фирмой можно застраховать. Если мы что-то делаем некачественно, заказчик предъявит претензии к страховой компании. И ему возместят убытки от нашей плохой работы. Хотя, честно говоря, у нас эта практика пока не прижилась. В подтверждение того, что клиенту выгоднее нанять нас, а не заводить натуральное хозяйство, можно привести точные экономические расчеты, и мы такие расчеты делали – со всеми выкладками, таблицами, диаграммами… Если компания платит собственному инженеру зарплату, то она должна столько же отчислить государству. А если она платит за инженера нам, то это уменьшает ей налогооблагаемую базу. В итоге получается дешевле. Плюс еще нужно лицензию какую-то иметь на это дело, потому что если нет лицензии, то это уже незаконное предпринимательство. Содержать натуральное хозяйство в непредсказуемости, непрогнозируемости российского строительного рынка – весьма дорогое удовольствие. Очень недешево стоит держать специалистов, когда не можешь загрузить их работой. Сейчас многие начинают это понимать и переходят на услуги специализированных компаний. Думаю, рано или поздно от собственного натурального хозяйства откажутся все.

— Как соотносится качество работ, выполняемых собственным отделом эксплуатации и аутсорсинговой компанией?

Если речь идет о "простых" услугах – тут, пожалуй, нет общего ответа. Компания и без аутсорсера может достичь внешнего лоска, если будет нормально платить уборщицам, нормально с них требовать и организовывать их работу в удобные часы. А вот в обслуживании инженерных коммуникаций наши услуги всегда будут более качественными. Потому что я готовлю предложение только на те объекты, под которые у меня есть сертифицированные специалисты. А не прошел обучение, нет сертификата от фирмы-изготовителя – мало того, что специалист ты никакой, еще и производители оборудования откажутся нести гарантийные обязательства. Особенно сильна эта тенденция на рынке климатического оборудования. Цены на обслуживание зданий, кстати, могут отличаться в десятки раз. Во многом это зависит от соотношения простых и квалифицированных услуг, которых требует здание той или иной категории. Возьмем торговый центр. Он огромный по площади, но с точки зрения инженерных сетей — примитивен. Поэтому цена эксплуатации на квадратный метр будет невысокой. А в структуре общей цены львиную долю составит стоимость уборки. А здание банка — может быть небольшим, но настолько напичканным инженерными сетями, что стоимость обслуживания инженерных сетей будет очень высока. Убирать же практически нечего: площадь 500 или 1000 квадратных метров. Поэтому западные компании – такие как Hines, Honeywell — работают только на объектах с очень сложным инженерным оборудованием.

— Влияет ли уровень обслуживания недвижимости на ее стоимость?

Конечно! Если в здании грамотно поставлена эксплуатация, то у продавца есть железный аргумент: "Господа, у меня 5 лет ничего не ломалось, у меня все качественно". Здесь как с автомобилями: если продаешь машину, которая обслуживалась на фирменном сервисе, с сервисной книжкой, то она даже сильно подержанная будет стоить приличные деньги. Есть, правда, еще одно обстоятельство. Стоимость торгового центра и вообще недвижимости, сильно повышается при обслуживании инофирмами. И дело тут не в каком-то особом качестве, а в имидже. Это все равно, что обслуживать Мерседес в мерседесовском центре или у дяди Васи. Дядя Вася, может быть, в 100 раз умнее всех мерседесовских специалистов, но он – дядя Вася, его никто не знает. И потом, российским компаниям многие клиенты не доверяют. Возможна, дескать, утечка информации, представляющая интерес для конкурентов. Но, заключая договор с той же Honeywell, владельцы должны понимать, что тех программистов, которые поддерживают компьютерную часть инженерных систем Honeywell, тоже будут сманивать и уводить конкуренты…

— Какими Вам видятся перспективы Вашего бизнеса?

Самыми радужными! Рано или поздно все владельцы недвижимости перейдут на эксплуатационные услуги внешних специализированных компаний. За исключением, конечно, тех областей, где иметь своих людей жизненно необходимо. Банковский программист — всегда останется банковским, его со стороны не привлекут. И программист систем безопасности на режимном объекте тоже всегда будет своим, потому что он знает пароли, коды доступа… А во всем остальном … Если бы мы сидели в каком-то здании на аренде и занимались другим бизнесом, то я бы сейчас, однозначно, нанял аутсорсера, мне так гораздо проще. Более того, поскольку рынок – зачаточный, аутсорсинговые компании каждым контрактом очень дорожат. Поэтому у Заказчика есть возможность покричать, поругаться, потопать ногами и выбить себе что-то дополнительно. Сегодня аутсорсеры цепко держатся за каждую такую работу; они все прекрасно понимают, что за этим – будущее.